집주인이랑 어색한 대화 없이! 월세 연장 계약서 미작성으로 간편하게 계약 연장하는 꿀팁
목차
- 묵시적 갱신, 제대로 알고 계시나요?
- 묵시적 갱신 조건: 이것만 기억하세요!
- 묵시적 갱신, 세입자와 집주인에게 어떤 의미일까요?
- 묵시적 갱신 시 주의사항: 혹시 모를 분쟁에 대비하는 방법
- 묵시적 갱신이 아닌, 재계약을 원할 때
- 월세 연장 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 점
- 월세 연장, 나에게 맞는 방법은?
묵시적 갱신, 제대로 알고 계시나요?
집주인에게 괜히 전화 걸어 어색하게 “계약 연장하고 싶은데요…”라고 운을 떼는 게 부담스러우셨나요? 월세 연장 계약서를 다시 작성하고 도장을 찍는 과정이 번거롭게 느껴지셨다면, 오늘 알려드릴 ‘묵시적 갱신’이라는 아주 쉬운 방법을 주목해주세요. 묵시적 갱신은 말 그대로 “묵시적으로, 아무 말 없이” 계약이 연장되는 것을 의미합니다. 우리 민법과 주택임대차보호법에 규정된 아주 중요한 개념이죠. 이 제도를 잘 활용하면 집주인과 직접 대면하거나 복잡한 서류를 주고받는 일 없이도 손쉽게 계약을 연장할 수 있습니다. 특히, 첫 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되기 때문에, 별도로 월세를 협상하거나 보증금을 조정할 필요도 없고요.
묵시적 갱신 조건: 이것만 기억하세요!
묵시적 갱신이 아무 때나 되는 건 아닙니다. 몇 가지 핵심적인 조건만 충족하면 되는데요. 이 조건들을 놓치면 자칫 계약 해지 통보 기간을 놓쳐 원치 않는 이사를 해야 할 수도 있으니 꼭 기억해두세요. 가장 중요한 조건은 바로 ‘통지 기간’입니다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대인(집주인)은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인(세입자)은 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 서로에게 계약 갱신 거절 또는 조건 변경에 대한 통지를 하지 않아야 합니다. 이 기간 동안 아무런 연락이 없었다면, 해당 계약은 전과 동일한 조건으로 2년 자동 연장됩니다. 여기서 한 가지 헷갈리는 점이 있는데요. 2020년 12월 10일 이후에 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터는 임차인의 계약 갱신 거절 통지 기간이 기존 1개월 전에서 2개월 전으로 변경되었습니다. 따라서 현재 계약이 언제 시작되었는지에 따라 적용되는 법률이 다르므로, 이 부분을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 만약 2020년 12월 10일 이전에 체결된 계약이라면 임차인의 통지 기간은 ‘임대차 기간 종료 1개월 전까지’입니다.
묵시적 갱신, 세입자와 집주인에게 어떤 의미일까요?
묵시적 갱신은 양측에게 모두 장점과 단점을 가지고 있습니다.
세입자(임차인)의 관점에서 보면, 묵시적 갱신은 정말 편리한 제도입니다.
- 계약서 재작성 불필요: 복잡한 서류 작업 없이 자동으로 계약이 연장됩니다.
- 이사 부담 해소: 별도의 통지를 하지 않아도 되므로, 이사를 고민하거나 집을 구해야 하는 스트레스가 사라집니다.
- 갑작스러운 계약 해지 방지: 집주인이 법에서 정한 기간 내에 갱신 거절 통지를 하지 않으면, 세입자는 안정적으로 거주할 수 있는 권리를 보장받습니다.
- 언제든 해지 가능: 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이 경우 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 보증금을 돌려받고 이사할 수 있습니다. 이 점은 세입자에게 매우 유리한 권리입니다.
집주인(임대인)의 관점에서는 어떨까요?
- 공실 위험 해소: 새로운 세입자를 구해야 하는 번거로움과 공실로 인한 손실을 막을 수 있습니다.
- 안정적인 임대료 수입: 계약 조건 변동 없이 동일한 금액의 월세나 보증금을 받을 수 있습니다.
- 월세 인상 제한: 다만, 집주인 입장에서는 월세를 올리고 싶어도 묵시적 갱신 상태에서는 인상이 어렵다는 단점이 있습니다. 묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되므로, 보증금이나 월세를 마음대로 올릴 수 없습니다.
묵시적 갱신 시 주의사항: 혹시 모를 분쟁에 대비하는 방법
묵시적 갱신이 편리하지만, 혹시 모를 분쟁에 대비해 몇 가지 사항은 꼭 기억해야 합니다.
- 통지 기간 확인: 앞서 언급했듯이, 계약 만료 6개월에서 2개월 전 사이에 집주인과 어떤 연락도 없었는지 다시 한번 확인해야 합니다. 만약 집주인이 계약 기간 만료 2개월 전쯤에 “계약 갱신 안 하겠습니다”라고 통보했다면, 묵시적 갱신은 성립되지 않습니다. 이 통보는 문자나 녹취 등으로 명확한 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.
- 묵시적 갱신 해지 통지: 만약 묵시적 갱신이 된 상태에서 갑자기 이사해야 할 일이 생겼다면, 집주인에게 해지 통보를 해야 합니다. 통보는 내용증명, 문자, 카카오톡 등 증거가 남는 방식으로 하는 것이 좋으며, 해지 통보일로부터 3개월 후 계약이 해지되므로 이사 계획을 미리 세워야 합니다.
- 계약 조건 변경: 묵시적 갱신은 기존 계약과 동일한 조건으로 연장됩니다. 만약 집주인이 월세 인상을 요구한다면 이는 묵시적 갱신이 아닌 ‘조건 변경에 의한 재계약’이 되므로, 새롭게 계약서를 작성해야 합니다. 이 경우, 세입자는 계약 갱신 청구권(주택임대차보호법 제6조의3)을 행사하여 인상률을 5% 이내로 제한할 수 있습니다.
묵시적 갱신이 아닌, 재계약을 원할 때
묵시적 갱신이 아닌, 새로운 조건으로 계약을 갱신하고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 예를 들어, 월세를 조금 깎아달라거나 보증금을 올려서 월세를 낮추고 싶은 경우 등이 있을 수 있겠죠.
이때는 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 연락해 새로운 조건에 대해 협의해야 합니다. 협의가 원만하게 이루어지면 새로운 조건으로 월세 연장 계약서를 작성하면 됩니다. 이 경우 기존 계약서는 물론, 새로 작성하는 계약서에도 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 확정일자는 보증금을 안전하게 지키는 가장 기본적인 방법이니까요.
월세 연장 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 점
묵시적 갱신이 아닌, 재계약서를 작성하게 된다면 몇 가지 사항을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
- 계약 조건 확인: 가장 중요한 것은 새로운 월세와 보증금, 그리고 계약 기간이 명확하게 기재되어 있는지 확인하는 것입니다.
- 특약사항: 주차, 반려동물, 에어컨 설치 등 협의된 내용이 있다면 반드시 특약사항에 기재해야 합니다. 구두로만 약속하고 나중에 분쟁이 생기는 경우가 많으니, 글로 남기는 것이 중요합니다.
- 확정일자 재확인: 새로운 계약서를 작성했다면 반드시 동사무소나 인터넷 등기소에서 확정일자를 다시 받아야 합니다. 확정일자가 있어야만 법적으로 대항력을 갖추게 되어 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
월세 연장, 나에게 맞는 방법은?
결론적으로, 월세 연장은 크게 묵시적 갱신과 재계약 두 가지 방법이 있습니다.
- 묵시적 갱신은 기존과 동일한 조건으로 조용하고 간편하게 계약을 연장하고 싶을 때 최고의 선택입니다.
- 재계약은 월세나 보증금 등 계약 조건을 변경하고 싶거나, 집주인과 새로운 합의가 필요한 경우에 선택하는 방법입니다.
어떤 방법을 선택하든, 가장 중요한 것은 계약 기간과 통지 기간을 정확히 알고 준비하는 것입니다. 불필요한 마찰을 줄이고, 내 소중한 보증금을 안전하게 지키는 가장 현명한 방법은 미리미리 확인하고 대비하는 것이라는 사실, 잊지 마세요!